今天我们来总起一下房地产项目的成本投入。
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关于房地产项目开发成本,不同公司划分和归纳方式不太一样。从投拓视角,最好应该从土增税清算的视角,把它分为三大类: 土地成本、工程成本、其它费用。
#1
土地成本
即,取得土地使用权所支付的金额,包括地价款和按规定交纳的有关费用
土地成本= 土地出让金 + 契税印花税 + 市政配套费 + 土地使用税 +拆迁补偿款。
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⭐ 注:对于涉及到调规、变性的项目,需要重新收储挂牌,即需要根据一定的规则补缴土地出让金,此时核算的土地成本不仅为原始的土地出让金,也应包含补缴的土地款金额。
#2
工程成本
对于工程成本的纵向分解,通常从科目能级进行展开,分为一级科目项、二级科目项、三级科目项等,不同公司对目标成本的颗粒度划分要求不尽相同,精细化成本管控,对科目的划分会深入到五六级科目甚至更多。
二级科目包含: 前期工程准备费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费。
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对目标成本各项二级科目进行三级科目展开如下:
一、前期工程准备费
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二、基础设施建设费
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三、建筑安装工程费
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四、公共配套设施费
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五、开发间接费
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六、不可预见费
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⭐ 注:对于各项目标成本的计量,通常只有主体建筑工程费和主体安装工程费(合称建筑安装工程费)是根据地上、地下各产品业态的建面作为计量面积计算单方数值;其他科目成本均以总建面面积作为计量面积计算单方数值,如下表示意:
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#3
各类费用
即,俗称三费 —— 销售费用、管理费用、财务费用。
一、管理费用
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⭐ 注:受制于各公司管理口径上的差别,对于项目层面是否要分摊管理费的问题,不同公司的处理方式不同。
管理费用的简易测算:
1.项目公司管理费 = 销售货值 × 预估比率 (通常范围为1.5%-3.0%)
2.集团分摊管理费=销售货值×分摊在项目上的管理费率
二、营销费用
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⭐ 注:对于销售人员的薪酬,在管理费用与营销费用的划分上并没有完全统一的标准,习惯上将销售高管的薪酬划入项目公司管理费用。
营销费用的简易测算:
营销费用 = 销售货值 × 预估比率(通常范围为1.5%-4.0%)
营销费用的详细核算:
对于营销费用的详细核算,需要根据项目的不同属性(类型、体量等)分类讨论确定。参考示意如下:
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三、财务费用
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来源:投拓狗日记,本文已获授权,对原作者表示感谢!
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